Ce que vous voyez,
ce que vous payez vraiment

Un bien affiché à 220 000 € peut vous coûter 320 000 € sur dix ans, une fois les frais de notaire, les travaux et les factures d'énergie comptés. Ce n'est pas une exception : c'est la règle pour la quasi-totalité des logements anciens en France.

Arpent calcule ce coût total sur les dix premières années de propriété en additionnant quatre postes : le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux estimés et l'énergie projetée. Ce total vous permet de comparer deux biens sur une base honnête, y compris quand l'un semble moins cher mais cache une rénovation complète à faire.

Les sections suivantes détaillent comment chaque poste est calculé et d'où viennent les chiffres.

Arpent sépare deux choses : ce qu'il faut sortir à l'achat (prix, frais de notaire, travaux) et ce que le bien coûte au quotidien une fois dedans (énergie, charges, taxe foncière), exprimé par an et par mois.

Le prix d'achat est repris tel quel depuis l'annonce. C'est le seul chiffre certain au départ.

Les frais de notaire sont estimés à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien, conformément aux taux en vigueur (émoluments, droits de mutation, débours). Pour un neuf ou un bien de moins de cinq ans, ce taux descend autour de 3 %, mais Arpent ne couvre pas ce segment. Détail complet et exemple chiffré : composition des frais de notaire dans l'ancien.

Le poste travaux est calculé à partir des barèmes ANAH et France Rénov', en fonction de l'état déclaré du bien et des signaux détectés dans l'annonce. Le détail est dans la section travaux ci-dessous.

L'énergie est un coût récurrent, estimé chaque année à partir du DPE ou des coûts déclarés dans l'annonce, et affichée au présent (par an et par mois) plutôt qu'en projection. Le détail est dans la section énergie ci-dessous.

Pour un appartement, Arpent ajoute les charges de copropriété, par an. Quand l'annonce les précise, le montant réel est utilisé ; sinon, il est estimé à partir de la surface (ordre de grandeur de 35 €/m²/an de charges courantes) et clairement signalé comme une estimation à confirmer. À l'inverse, les postes propres à une maison (toiture, façade, isolation extérieure) ne sont pas comptés dans le budget de travaux individuel : ils relèvent de la copropriété, se votent en assemblée générale et se répartissent par tantièmes. Ils apparaissent dans un encart « à vérifier en copropriété » plutôt que dans le coût personnel.

Pour situer le prix demandé par rapport au marché réel, Arpent interroge l'API publique d' immobilier.notaires.fr (Conseil Supérieur du Notariat). Cette source recense les ventes notariées réelles sur l'ensemble du territoire, y compris l'Alsace-Moselle (départements 57, 67, 68), que la base DVF de la DGFiP ne couvre pas en raison du régime du livre foncier.

La référence retenue est la médiane au mètre carré sur les 24 derniers mois, encadrée par les quartiles Q1 et Q3. Arpent distingue maisons et appartements, et se limite au marché de l'ancien. La comparaison est affinée par la tranche de surface et le nombre de pièces. Arpent regarde d'abord les ventes des 12 derniers mois pour coller aux prix récents, et n'élargit à 24 mois que si ces 12 mois ne fournissent pas assez de ventes. À chaque fenêtre, la recherche descend en cascade : commune avec surface et nombre de pièces, puis on relâche les pièces, puis la surface, puis on élargit à la commune entière, et enfin au département selon la même logique. Le premier niveau qui réunit assez de ventes pour être représentatif est retenu.

En dessous de ce seuil, le chiffre est présenté comme estimation indicative et clairement étiqueté dans l'interface. Jamais un chiffre de marché n'est affiché sans préciser sa nature. Si l'API Notaires est indisponible, Arpent se rabat sur la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) de la DGFiP, signalé comme source secondaire.

Cette comparaison reste volontairement non ajustée du standing réel du bien. Arpent ne prétend pas reconstituer une valeur notariale exacte : il présente un positionnement de marché, puis indique le niveau de comparabilité du repère retenu. Quand l'annonce mentionne un grand terrain, des dépendances, un garage double, une piscine, une vue ou des prestations récentes, ces éléments sont signalés comme des attributs potentiellement mal captés par le simple prix au m².

L'estimation des travaux repose sur les barèmes publiés par l' Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), le baromètre annuel Effy 2024 et les données de coûts moyens de l' ADEME. Tous les montants sont en TTC, pose comprise, base 2024 réindexée sur l'indice BT01 (mars 2026, INSEE / ANIL).

Chaque poste de travaux est étiqueté selon sa provenance, pour ne jamais présenter une déduction comme un constat. Un poste repéré à l'analyse photo s'appuie sur une image de l'annonce : on peut le nommer. Un poste à confirmer en visite est déduit d'un signal indirect (lettre DPE, millésime de construction, état déclaré ou texte de l'annonce) : c'est une fourchette typique pour ce niveau de bien, pas la preuve que ces travaux précis sont nécessaires.

Les deux comptent dans le budget travaux affiché, mais l'écart « à confirmer » est signalé partout (carte de poste, coût réel, détail de la note, rapport PDF) afin que la part déduite reste lisible et vérifiable lors de la visite.

L'analyse des photos · Gemini Flash

Quand une clé API Google AI Studio est configurée, Arpent soumet jusqu'à 20photos de l'annonce au modèle Gemini Flash de Google DeepMind. Le modèle classe chaque poste détecté sur une échelle de cinq niveaux (absent, léger, notable, sévère, critique), puis le moteur applique la fourchette ANAH correspondante. L'observation et le chiffrage sont séparés : Gemini ne sort pas de prix, il décrit ce qu'il voit.

Au-delà des défauts, le modèle donne une appréciation de l'état général du bien et liste ce qui est manifestement en bon état (« ce qui va » : cuisine récente, double vitrage, sols neufs…) : l'analyse ne montre pas que les risques. Il signale aussi quand un poste à fort enjeu (cuisine, salle de bain, et pour une maison la toiture ou la façade) n'apparaît pas clairement sur les photos, à vérifier en visite. Et quand un élément est visiblement récent (fenêtres, par exemple), il désamorce une déduction contraire issue du DPE.

Seules les observations dont l'indice de confiance est suffisamment élevé sont retenues, et la réponse se concentre sur les postes les plus significatifs. Quand plusieurs fourchettes sont détectées, elles sont additionnées poste par poste, puis le maximum entre cette somme et le budget issu de l'analyse textuelle est retenu (pas de double comptage).

Les projections virtuelles (home staging virtuel, rendus 3D, visualisations « après travaux ») sont écartées : le modèle trie d'abord chaque image (mention incrustée quand elle existe, indices visuels sinon) et n'a pas le droit de fonder une observation sur une image virtuelle, qui montre un état souhaité et non l'état réel. Quand de telles images sont détectées, un point de vigilance l'indique dans le rapport.

Limite : Gemini ne voit que les photos publiées par le vendeur, et un rendu photoréaliste non signalé peut échapper au tri. L'absence d'observation sur un poste ne garantit pas qu'il est en bon état.

Le coût énergétique annuel est calculé selon trois niveaux de priorité, du plus précis au plus approximatif.

Priorité 1 : coûts réels de l'annonce. Quand l'annonce mentionne des coûts énergétiques annuels (fourchette basse et haute issue du DPE réglementaire), Arpent calcule leur moyenne et l'utilise directement. C'est la source la plus fiable, produite par le logiciel DPE selon le scénario météo conventionnel de l' ADEME. Garde-fou : quand le DPE et la surface permettent un contre-calcul physique, un coût annoncé manifestement hors de proportion avec l'estimation physique est écarté comme aberrant : coût partiel, coquille de saisie. Sans contre-calcul possible, un montant au-delà de 25 000 €/an est écarté de la même façon. Dans les deux cas, Arpent retombe sur les priorités suivantes.

Priorité 1.5 : consommation réelle du DPE officiel. Quand le DPE officiel du bien est retrouvé dans la base ADEME avec une confiance élevée et qu'aucun coût annoncé fiable n'est disponible, Arpent recalcule le coût à partir de la consommation réelle du logement (kWh EP/m²/an, propre au bâti) × surface × le tarif courant (0.13€/kWh EP). Plus précis que la moyenne de classe, et à jour : le coût affiché sur un DPE est figé aux prix de son année d'établissement (un DPE est valable 10 ans), alors que la consommation, elle, ne dépend pas des prix de l'énergie.

Priorité 2 : calcul proportionnel à la surface. Si la surface est connue mais les coûts ne sont pas déclarés, Arpent applique la formule : consommation conventionnelle DPE (kWh EP/m²/an) × surface × tarif moyen pondéré 0.13 €/kWh EP. Le tarif (électricité + gaz) est volontairement conservateur. Le résultat est plafonné entre 400 € et 25 000 €/an.

Priorité 3 : forfait par classe DPE (surface inconnue). Quand la surface n'est pas renseignée, Arpent utilise un forfait annuel par classe, calibré sur un parc résidentiel médian aux tarifs énergie de référence 2024 :

Ce coût est affiché au tarif courant, sans projeter l'inflation énergétique future, que personne ne connaît. On montre ce que le bien coûte aujourd'hui, par an et par mois, plutôt qu'une spéculation sur dix ans.

Vérification contre le DPE officiel (ADEME). Tout DPE établi depuis juillet 2021 est déposé par le diagnostiqueur dans l'Observatoire DPE de l'ADEME sous un numéro unique de 13 caractères, imprimé sur le document (demandez-le à l'agent, il figure aussi dans le dossier de diagnostics). Après l'analyse, vous pouvez saisir ce numéro dans le rapport : Arpent récupère la fiche officielle en open data et la compare au déclaré de l'annonce (classe énergétique, surface, validité, coût annuel estimé par le diagnostiqueur). Si la classe officielle diffère de celle de l'annonce, si le DPE est périmé ou s'il a été modifié dans la base après son établissement, le rapport le signale.

Ce recoupement est purement informatif : il ne modifie ni la note, ni le coût réel, ni la négociation, qui restent calculés sur les éléments de l'annonce. Un écart de surface important entre la fiche officielle et l'annonce signale le plus souvent un numéro qui ne correspond pas au bien : vérifiez la saisie avant d'en tirer une conclusion. Les DPE antérieurs à juillet 2021 (ancienne méthode, non opposable) ne figurent pas dans cette base.

Les risques naturels et technologiques sont interrogés via l'API publique Géorisques (Ministère de la Transition Écologique / BRGM), à partir des coordonnées géographiques ou du code INSEE de la commune. Trois points sont vérifiés pour chaque bien.

Les Plans de Prévention des Risques (PPR) couvrent l'inondation, les mouvements de terrain, les feux de forêt, les séismes, les avalanches et la submersion marine. Chaque risque est qualifié par un niveau faible, modéré ou élevé. L'aléa argiles (RGA) signale le risque de retrait-gonflement des argiles, facteur majeur de fissuration des fondations. Le potentiel radon indique la classification IRSN de la commune (catégories 1, 2, 3).

Dans l'interface : faible signifie un risque répertorié sans contrainte réglementaire forte sur la parcelle ; modéré indique un PPR approuvé qui peut imposer des prescriptions à la rénovation ; élevé signale un PPR en zone rouge, susceptible d'affecter l'assurabilité du bien. Arpent ne remplace pas la lecture du Document d'Information sur les Risques Majeurs ni l'état des risques fourni par le vendeur.

La « valeur verte » désigne l'impact du DPE sur le prix de transaction. Arpent s'appuie sur l' étude des Notaires de France (transactions 2024, publiée janv. 2026) qui mesure, sur l'ensemble du parc résidentiel ancien, les décotes et surcotes observées en transaction selon la lettre DPE, avec la classe D comme référence neutre. Les chiffres ci-dessous sont des médianes nationales pour les maisons :

Pour la projection après rénovation, la valeur de revente estimée correspond au quartile supérieur Q3 du secteur (prix au m² Notaires) multiplié par la surface du bien. La logique : un bien entièrement rénové, au DPE relevé, ne se revend pas au prix médian (qui mélange tous les états, passoires comprises) mais se positionne dans le haut du marché local. Si le Q3 n'est pas disponible, Arpent retombe sur la médiane.

Ce scénario n'est affiché que s'il a un objet : un budget de travaux significatif (au moins 10 000 € et 5 % du prix affiché) et un comparable transactionnel capable de situer le bien. Une maison récente déjà à niveau n'a pas de « valeur après rénovation », et un bien atypique (grand terrain, dépendances) ne peut pas être projeté sur le seul prix au m² du secteur : dans ces deux cas, le bloc est masqué plutôt que d'afficher un chiffre trompeur.

Cette lecture reste un scénario indicatif, pas une promesse de revente. Plus le comparable de marché est large, et plus le bien présente des attributs atypiques (terrain, dépendances, extérieur, standing), plus Arpent abaisse le niveau de confiance affiché dans le rapport.

Ces deltas sont des médianes nationales. Ils ne reflètent pas les dynamiques régionales : une passoire thermique en zone tendue sera beaucoup moins pénalisée qu'en zone détendue. La valeur verte affichée dans Arpent est un ordre de grandeur indicatif. Pour une valorisation fine, un expert immobilier local reste indispensable.

Pour aller plus loin : décote DPE des passoires thermiques (F, G), chiffres et calendrier d'interdiction de location.

Plusieurs dispositifs publics peuvent couvrir une fraction significative du coût des travaux. Arpent les identifie automatiquement à partir des postes détectés dans l'analyse. Les montants ci-dessous correspondent au profil « revenus intermédiaires » (classe jaune MaPrimeRénov'), retenu comme référence de base.

Ces montants sont ceux des barèmes par geste 2026 publiés par France Rénov', l' ANAH et service-public.fr.

Le module négociation traduit les signaux calculés dans le rapport en une offre chiffrée et en phrases prêtes à utiliser. Il ne recourt à aucun modèle de langage pour générer le texte : tout est fait à partir de templates TypeScript conditionnels, paramétrés par les données de l'analyse.

Cinq leviers peuvent contribuer à la marge négociable : l'écart marché (prix au-dessus de la médiane Notaires), les travaux estimés (une part du budget ANAH), la décote DPE (coefficients Notaires de France), la facture énergétique élevée et les risques Géorisques élevés (surprime d'assurance et contraintes PPR), chacun pesant selon son ampleur. La marge totale est plafonnée à 20 % du prix affiché : une offre à moins 35 % est contre-productive, elle signale que vous n'êtes pas sérieux. Les négociations courantes s'établissent entre 3 % et 12 %.

Le levier marché suit le même garde-fou que la note : il est pondéré par la qualité de la comparaison (comparaison moyenne ou prudente : seule une partie de l'écart est retenue), et il n'est pas retenu du tout pour un bien atypique (grand terrain, dépendances, prestations hors norme). Dans ce cas, le prix au m² médian capture mal le bien : un écart à la médiane n'est pas un argument de négociation, et le script ne le cite pas.

Les quatre phrases du script (entrée en matière, ancrage du prix, réponse au prix ferme, clôture) s'adaptent aux signaux : si le DPE est F ou G, l'ouverture mentionne la passoire ; si l'écart au marché est net, le prix est ancré sur les données notariales. Le module ne s'active que si au moins deux arguments matériels peuvent être documentés : sur un bien sain, bien pricé, en DPE A ou B, il n'y a rien à argumenter factuellement. Dans ce cas, le rapport l'explique plutôt que de masquer la carte : bien atypique (l'écart au m² n'y est pas un argument), levier unique insuffisant, ou aucun levier documentable.

Pour aller plus loin sur la logique d'une offre crédible (anti-double-comptage, plafond raisonnable, ton à adopter) : négocier le prix d'un bien immobilier.

Pour un achat locatif, Arpent estime le rendement que le bien peut produire. Le loyer de référence vient de la « Carte des loyers » de l'ANIL, une base publique qui donne, commune par commune, un loyer d'annonce au mètre carré (charges comprises, location vide). On retient le loyer de la commune du bien (identifiée par son code INSEE via la géolocalisation de l'adresse), on l'applique à la surface, et on obtient un loyer mensuel estimé avec sa fourchette. Pour un appartement, le loyer est affiné par typologie (petites surfaces T1-T2, ou T3 et plus).

À partir de ce loyer, Arpent calcule trois rendements bruts. Le premier, le plus courant, rapporte le loyer annuel au prix affiché. Le deuxième, la lecture qui distingue Arpent, le rapporte au coût réel(prix, frais de notaire et travaux) : c'est ce que le bien vous coûte vraiment, pas son prix de vitrine. Le troisième n'apparaît que si la négociation s'active : il rapporte le loyer à l'offre suggérée (notaire et travaux toujours inclus), pour montrer ce que gagne le rendement si vous achetez au bon prix.

Ces rendements sont bruts, et c'est dit clairement. La taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion, la vacance et la fiscalité viennent les réduire : le rendement net réel sera plus bas. Arpent ne le calcule pas, parce qu'une partie de ces postes (la fiscalité surtout) dépend de votre situation et ne serait pas sourçable honnêtement.

Deux signaux accompagnent le chiffre. La fiabilité (bonne ou prudente) reflète la qualité statistique de la donnée locale selon les critères publiés par l'ANIL (échantillon insuffisant, intervalle de prédiction large, estimation calculée sur une maille élargie) ; quand elle est prudente, les raisons sont affichées. Et le calendrier de la loi Climat est rappelé : un logement classé G est déjà interdit à la location, un F le sera au 1er janvier 2028, un E au 1er janvier 2034. Pour un investisseur, c'est un risque concret à intégrer, pas un détail.

Comme partout dans Arpent, rien n'est inventé : si la commune n'est pas couverte, ou si la surface ou le prix manquent, le bloc rendement disparaît plutôt que d'afficher un chiffre douteux.

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.

Dès que l'adresse exacte est connue — saisie à la main, ou extraite automatiquement d'un diagnostic PDF où elle figure toujours — Arpent ouvre un volet Quartier qui ne juge plus le bien, mais son environnement.

Le cadastre officiel donne la surface réelle de la parcelle, via l'API Carto de l'IGN. Le point de l'adresse est recalé sur le bâtiment le plus proche pour viser la bonne parcelle, et non la voirie ou un espace commun. C'est surtout utile pour les maisons, où le terrain annoncé est souvent approximatif ; quand la parcelle trouvée s'écarte nettement du terrain de l'annonce, Arpent le signale plutôt que de l'afficher comme une vérité.

Autour de la parcelle, Arpent réunit ce qui compte au quotidien, chaque donnée issue d'une source publique : les écoles (maternelle à lycée) via l'annuaire de l'Éducation nationale ; les transports en commun et les commerces & services essentiels (boulangerie, supérette, pharmacie, médecin) via OpenStreetMap ; les hôpitaux et cliniques (urgences signalées) également via OpenStreetMap.

Côté connectivité, l'éligibilité à la fibre optique provient du service « Ma connexion internet » de l'ARCEP, et la couverture mobile (3G/4G/5G) des données Cartoradio de l'ANFR.

Quand l'adresse a été saisie, une carte s'appuyant sur le fond officiel de l'IGN (Géoplateforme) trace le contour cadastral réel du bien. Elle reste réservée à votre analyse privée et n'apparaît jamais sur une analyse partagée.

Enfin, l'historique de vente du bien : quand la parcelle est identifiée, Arpent affiche sa dernière transaction connue (prix et date) à partir des Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP). Donnée publique et anonymisée (jamais de nom, jamais l'adresse affichée), rapprochée par la parcelle. Elle couvre les ventes des dernières années, hors tout derniers mois (publication semestrielle), et n'existe pas en Alsace-Moselle, qui relève du livre foncier.

Les distances sont à vol d'oiseau et restent à vérifier sur place. Comme partout, chaque source est publique et rien n'est fabriqué : une donnée absente reste absente.

Sources : IGN (cadastre, bâtiments, fond de carte), Éducation nationale, OpenStreetMap (transports, santé, commerces), ARCEP (fibre), ANFR/Cartoradio (antennes), DVF/DGFiP (historique de vente).

L'analyse n'est que le début : Arpent ne s'arrête pas au rapport, il vous suit jusqu'à l'offre.

Avant la visite, Arpent génère une checklist personnalisée selon le bien (DPE, année de construction, type de chauffage, copropriété…) : quoi vérifier, quoi photographier, quelles questions poser au vendeur.

De retour de visite, vous lancez la contre-visite : vos photos et les diagnostics PDF (électricité, gaz, plomb, amiante, audit énergétique) sont lus par Arpent, recoupés avec l'estimation initiale, et les écarts sont chiffrés — un poste « à confirmer » devient « constaté », et son coût réintègre la négociation.

Le résultat n'est pas un avis, mais des leviers concrets: une offre chiffrée et un script de négociation prêt à l'emploi. Avec les mêmes garde-fous que partout : un diagnostic d'un autre bien est signalé et jamais fusionné de force, et les coûts des diagnostics ne sont jamais comptés deux fois avec les travaux déjà estimés.

La note d'opportunité résume l'analyse en un seul chiffre de 0 à 100. Elle ne tombe pas d'une boîte noire : elle part d'une base neutre, qui correspond à un bien correct affiché au prix du marché, puis ajoute ou retranche des points selon des facteurs précis. Le détail de ces points s'affiche au survol de la note dans le rapport.

Le levier le plus important est l'écart au marché local : un prix sous la médiane Notaires fait monter la note, un prix au-dessus la fait baisser. Son poids est pondéré par la qualité de la comparaison : plus le comparable est large (échantillon mince, repli départemental) ou le bien éloigné du bien type du secteur, moins l'écart à la médiane pèse dans la note. Viennent ensuite la classe DPE (bonus pour A à C, malus marqué pour F et G), le montant des travaux estimés rapporté au prix (plus la rénovation pèse lourd, plus la note descend), les risques naturels Géorisques élevés, et un chauffage fossile à remplacer sur un bien déjà mal classé. La note finale est bornée entre 5 et 100.

Garde-fou de crédibilité : quand le secteur n'offre pas de comparable de vente fiable (trop peu de ventes, estimation, ou Alsace-Moselle sans DVF), le volet prix n'est pas noté plutôt que deviné, et c'est signalé. Même logique pour un bien jugé atypique (grand terrain, dépendances, prestations hors norme) : le prix au m² capture mal ce type de bien, le volet prix est écarté de la note. Dans ces deux cas la note ne peut pas conclure à une « bonne affaire », faute de pouvoir vérifier le prix.

Savoir ce qu'un outil ne fait pas, c'est aussi ce qui rend fiables les chiffres qu'il produit.

Ce n'est pas un deviseur. Les fourchettes de travaux sont des ordres de grandeur catégoriels. L'écart entre une estimation automatisée et un vrai devis peut atteindre 40 à 60 % selon l'état précis du bâti. Un diagnostic technique réalisé sur place par un architecte ou un maître d'œuvre reste irremplaçable.

Ce n'est pas un diagnostic immobilier. L'état du bien est inféré à partir de l'annonce, qui est déclarative. Une inspection de structure, une recherche de termites, une analyse amiante ou plomb, une vérification de toiture : rien de tout cela ne peut se faire sans visite physique.

Ce n'est pas une expertise patrimoniale. La valeur projetée après rénovation est une projection statistique fondée sur des repères de marché et des heuristiques de comparabilité. Elle ne peut pas servir de base à un calcul de rentabilité locative, une demande de prêt ou une stratégie de vente.

Les données d'annonce peuvent être imparfaites. Le traitement automatique d'annonces peut produire des erreurs de lecture (surface, DPE, prix). Quand un chiffre semble incohérent avec l'annonce originale, c'est la source primaire qui fait foi.

En résumé : Arpent est fait pour vous aider à décider rapidement si un bien mérite une visite approfondie et sur quel poste porter votre attention. Il ne remplace pas les professionnels du bâtiment, du diagnostic ou de la transaction.