Comment chaque chiffre
est calculé

Le prix affiché sur une annonce ne représente qu'une partie de ce qu'un acheteur décaisse réellement. Arpent calcule un coût total sur les dix premières années de propriété en agrégeant quatre postes distincts.

Le prix d'achatest repris tel quel depuis l'annonce — c'est la base contractuelle, non négociable dans le calcul initial. Les frais de notaire sont estimés à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien, conformément aux taux en vigueur (émoluments, droits de mutation, débours). Le poste travauxest calculé à partir des benchmarks ANAH et France Rénov' en fonction de l'état déclaré du bien dans l'annonce — voir la section dédiée ci-dessous. Enfin, le poste énergie sur 10 ans projette les charges énergétiques sur une décennie à partir du DPE ou des coûts déclarés dans l'annonce.

Ce total n'est pas un devis. Il sert de repère de comparaison entre biens et de révélateur des coûts cachés — pas de base de négociation au centime près.

Pour situer le prix demandé par rapport au marché réel, Arpent interroge la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiée par la Direction Générale des Finances Publiques sur data.gouv.fr. Cette base recense l'ensemble des transactions immobilières réelles enregistrées en France, hors ventes aux enchères et mutations atypiques.

La médiane au mètre carré est calculée sur les transactions des 24 derniers mois dans la commune du bien, en filtrant les biens dont la surface diffère de moins de 25 % de celle de l'annonce analysée. Ce filtre de surface évite les biais de composition entre studios et grandes maisons. Seules les transactions de type « vente », portant sur des biens à usage résidentiel, sont retenues.

Lorsque le nombre de transactions correspondant à ces critères est inférieur à 3, Arpent n'affiche pas de médiane DVF mais signale explicitement une estimation indicativefondée sur une heuristique régionale — la donnée est alors étiquetée comme telle dans l'interface. Aucun chiffre de marché n'est présenté sans indiquer sa nature (DVF réel ou estimation).

L'estimation des travaux repose sur les barèmes publiés par l' Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), le baromètre annuel Effy 2024 et les données de coûts moyens de l'ADEME. Tous les montants sont en TTC, pose comprise, aux prix 2024.

Dix postes de travaux balisent la fourchette basse et haute. Le niveau de rénovation retenu pour un bien (léger, moyen, lourd) est inféré à partir du millésime de construction, de l'état déclaré dans l'annonce et de la lettre DPE. Le poste de travaux activé dépend des signaux détectés — tous les postes ne s'appliquent pas à chaque bien.

Lorsque l'annonce mentionne des coûts énergétiques annuels (fourchette basse et haute issue du DPE réglementaire), Arpent calcule leur moyenne et l'utilise directement comme proxy annuel. Ces valeurs sont produites par le logiciel DPE selon le scénario météo conventionnel de l' ADEME.

En l'absence de ces coûts dans l'annonce, Arpent utilise le proxy suivant, calibré sur un parc résidentiel médian (tarifs énergie 2024) :

Ces valeurs sont indépendantes de la surface— c'est un proxy global par classe DPE, et non un ratio kWh/m² × tarif. Pour une maison atypiquement grande ou très petite, l'estimation peut être décalée. Dans ce cas, si le DPE mentionne des coûts annuels explicites, ceux-ci priment systématiquement sur le proxy.

La projection sur 10 ans est obtenue en multipliant le coût annuel par 10, sans indexation sur l'inflation énergétique. Ce choix est volontairement conservateur: les prix de l'énergie ont historiquement progressé plus vite que l'inflation générale. En n'indexant pas, Arpent sous-estime probablement le coût réel — ce qui rend l'outil plus prudent, jamais alarmiste.

Les risques naturels et technologiques sont interrogés via l'API publique Géorisques (Ministère de la Transition Écologique / BRGM), à partir des coordonnées géographiques ou du code INSEE de la commune. Trois endpoints sont utilisés.

Le premier, /api/v1/resultatsRisques, retourne la liste des Plans de Prévention des Risques (PPR) applicables à la parcelle : inondation, mouvement de terrain, feux de forêt, séismes, avalanches, submersion marine, etc. Chaque risque est qualifié par un niveau : faible, modéré ou élevé.

Le deuxième endpoint, /api/v1/argiles, indique l'aléa retrait-gonflement des argiles (RGA), facteur majeur de fissuration des fondations. Le troisième, /api/v1/radon, indique le potentiel radon de la commune selon la classification IRSN (catégories 1, 2, 3).

Dans l'interface, faible signifie que le risque est répertorié mais sans contrainte réglementaire forte sur la parcelle ; modéréindique la présence d'un PPR approuvé qui peut imposer des prescriptions à la construction ou à la rénovation ; élevésignale un PPR en zone rouge, susceptible d'impacter l'assurabilité du bien et de restreindre les travaux. Arpent ne se substitue pas à la lecture du Document d'Information sur les Risques Majeurs (DDRM) ou à l'état des risques fourni par le vendeur.

La « valeur verte » désigne l'impact du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur le prix de transaction d'un bien. Arpent s'appuie sur l' étude des Notaires de France (2024) qui mesure, sur l'ensemble du parc résidentiel ancien, les décotes et surcotes observées en transaction selon la lettre DPE, en prenant la classe D comme référence neutre.

Les deltas retenus sont les suivants (médianes nationales, marché de l'ancien) :

Ces deltas sont des médianes nationales pour les maisons. Ils ne reflètent pas les dynamiques régionales, qui peuvent varier significativement : une passoire thermique en zone tendue (Paris intramuros, Côte d'Azur) sera beaucoup moins pénalisée qu'en zone détendue. La valeur verte affichée dans Arpent est donc un ordre de grandeur indicatif, pas une valorisation patrimoniale fine. Pour un chiffrage précis, seul un expert immobilier local est en mesure de produire une estimation fiable.

Les coûts de rénovation ne sont pas entièrement à la charge de l'acheteur. Plusieurs dispositifs publics peuvent couvrir une fraction significative des travaux. Arpent les identifie automatiquement à partir des postes de travaux détectés dans l'analyse — les chiffres ci-dessous correspondent au profil « revenus intermédiaires » (classe jaune MaPrimeRénov'), retenu comme référence assumée.

Ces montants sont figés sur les barèmes 2024 publiés par France Rénov', l'ANAH et le service-public.fr. Ils ne tiennent pas compte des évolutions réglementaires postérieures au 1er janvier 2024.

Définir clairement le périmètre d'un outil, c'est aussi ce qui rend les chiffres qu'il produit dignes de confiance. Voici ce que Arpent ne prétend pas faire.

Arpent n'est pas un deviseur. Les fourchettes de travaux sont des ordres de grandeur catégoriels. Elles ne remplacent en aucun cas un diagnostic technique réalisé sur place par un professionnel qualifié (architecte, maître d'œuvre, bureau d'études). L'écart entre une estimation automatisée et un devis réel peut atteindre 40 à 60 % selon l'état précis du bâti.

Arpent ne se substitue pas à un diagnostic immobilier. L'état du bien analysé est inféré à partir des informations publiées dans l'annonce — qui sont déclaratives, parfois incomplètes ou optimistes. Un diagnostic de structure, une recherche de termites, une analyse amiante ou plomb, une inspection de toiture : rien de tout cela ne peut être réalisé sans visite physique.

Arpent ne produit pas d'estimation patrimoniale. La valeur marchande projetée après rénovation énergétique est une projection statistique fondée sur des médianes nationales, pas une expertise immobilière. Elle ne peut pas servir de base à un calcul de rentabilité locative, à une demande de prêt ou à une stratégie de vente.

Arpent ne garantit pas l'exactitude des données d'annonce. Le scraping automatique d'annonces peut produire des erreurs de lecture (surface, DPE, prix). Si un chiffre affiché semble incohérent avec l'annonce originale, c'est la source primaire qui fait foi.

En résumé : Arpent est un outil d'aide à la décision pour les acheteurs qui veulent comprendre rapidement si un bien mérite une visite approfondie et sur quel poste porter leur attention. Il ne remplace pas les professionnels du bâtiment, du diagnostic ou de la transaction immobilière.

Lorsqu'une clé API Google AI Studio est configurée, Arpent soumet les photos de l'annonce au modèle Gemini 2.5 Flash de Google DeepMind. Ce modèle multimodal reçoit les photos directement en entrée et retourne des observations structurées sur des indices visuels de travaux potentiels.

Le modèle est contraint par un prompt strict : il ne doit jamais juger l'esthétique ou la décoration, uniquement identifier des éléments factuels et objectifs — vitrage simple, menuiseries vieillissantes, traces d'humidité, équipements datés. Seules les observations avec un indice de confiance supérieur ou égal à 0,7 sont affichées dans l'interface. Ce seuil est choisi comme garde-fou anti- hallucination : mieux vaut ne pas signaler que signaler à tort.

La réponse est contrainte à un schéma JSON strict (au plus 5 observations, une seule par grand poste), ce qui évite les doublons et maintient la lisibilité. Si plusieurs photos confirment le même constat, elles sont agrégées dans une seule observation.

Les observations visuelles n'affectent ni le score, ni le verdict. Pour cette version, elles constituent une couche d'insight complémentaire — pas une entrée dans le moteur de calcul. Leur fiabilité est encore en cours de validation sur un panel d'annonces représentatives avant d'être intégrée au score.

Quand Gemini est tres confiant sur un poste reconnu (cuisine, vitrage, chauffage, toiture, isolation…), il propose une estimation marche en euros. Cette estimation utilise la mediane des fourchettes ANAH 2024 que nous lui fournissons en reference — elle n'est pas une intuition propre du modele. Si tu vois « ~8 000 € », lis « ordre de grandeur typique sur le marche francais pour ce type de poste », pas « devis pour ce bien precis ». L'estimation n'est generee que si la confiance du modele depasse 0,85 sur ce poste specifique.

Limite fondamentale : Gemini ne voit que les photos publiées par le vendeur. L'absence d'observation sur un poste ne signifie pas que le poste est en bon état — il peut simplement ne pas avoir été photographié, ou la photo peut être trop floue pour être analysée. Cette section est un complément aux données structurées, pas un substitut à une visite physique.