Prix à viser
181 181 €
−38 819 € · 17,6 %
Exemple de rapport. Bien fictif, données anonymisées et recomposées pour la démonstration. Aucune annonce réelle. Votre rapport sera calculé sur l'annonce que vous collez.
Épinal · 88000 · 110 m² · 4 pièces
Maison de 1992 à rafraîchir, proche centre, quartier calme
59/100
À surveiller
À examiner de près
+6Prix sous le marché−6DPE E−6Travaux estimésbase 70
Pour l'acheter, réellement
affiché 220 000 €
253 135 €
+33 135 € · +15 %
puis ~465 € / mois (énergie + taxe foncière, hors crédit)
Décomposition du coût
EURÀ l'achat
Prix d'achat
Prix de l'annonce
220 000 €Frais de notaire
Estimés (ancien, ~8 %)
17 600 €Travaux estimés
Estimation à confirmer en visite
15 535 €Total à l'achat
253 135 €
Au quotidien · récurrent
Énergie
Consommation conventionnelle DPE — estimation théorique
4 147 € / anTaxe foncière
Estimée (benchmark €/m²/an, varie selon la commune)
1 430 € / an
Soit ~465 € / mois (énergie + taxe foncière, hors crédit). Coût présent ; l'énergie future dépendra des tarifs.
Postes de travaux estimés
Fourchette indicativeÉlevé
Remplacement chauffage fossile
12 k€ – 19 k€
Estimé d'après le profil du bien, à confirmer en visite
Moyen
Cuisine : notable
3 k€ – 6 k€
Repéré à l'analyse photo
Faible
Revêtements de sol : léger
0 k€ – 2 k€
Repéré à l'analyse photo
Faible
Menuiseries / vitrage : léger
0 k€ – 2 k€
Repéré à l'analyse photo
Indices visuels détectés
3 signalsÉtat général : à rafraîchir
- Cuisinenotable~3 110 € – 6 210 €
Cuisine équipée mais d'une génération précédente, à rafraîchir pour être au goût du jour (photos 6 et 7).
- Solléger~0 € – 1 550 €
Le parquet présente des signes d'usure et nécessiterait un ponçage et une vitrification (photo 4).
- Menuiseriesléger~0 € – 1 550 €
Double vitrage en place mais menuiseries vieillissantes sur l'arrière du bien (photo 8).
Ce qui va
- Salle de bain récente — Salle de bain refaite récemment (faïence et sanitaires actuels), aucun travaux à prévoir (photo 5).
- Murs et plafonds sains — Murs et plafonds en bon état général, peinture récente dans les pièces de vie (photos 1 à 3).
Analyse photos · Gemini Flash · 9 photos examinées · confiance ≥ 70 % · fourchettes barème ANAH 2024
Marge négociable
Ambitieux-38 819 €
Offre suggérée : 181 181 € (17.6 % de réduction)
- Vente entre particuliers : adressez vos arguments directement au propriétaire, avec tact.
Arguments
- Décote DPE E (valeur verte)-19 130 €
Un bien classé E se négocie en moyenne moins cher qu'un bien équivalent classé D. L'étude valeur verte des Notaires de France (transactions 2024, publiée janv. 2026) situe cette décote autour de 8 % de la valeur (médiane nationale, maisons).
Notaires de France · valeur verte transactions 2024 (publiée janv. 2026)
- Énergie : part négociable-10 368 €
Facture énergétique estimée à 4 147 €/an (soit 41 470 € sur 10 ans). Ce surcoût récurrent lié à l'état du bâti justifie de mobiliser ~25 % en négociation, soit ≈ 10 368 €.
Proxy DPE · ADEME / tarifs énergie de référence 2024
- Travaux à prévoir-9 321 €
Les travaux nécessaires (Travaux modérés) sont estimés entre 12 430 € et 18 640 € selon les barèmes ANAH / France Rénov'. Ces coûts sont à la charge de l'acquéreur et doivent se refléter dans le prix.
Barèmes ANAH / France Rénov' (dernière édition publiée)
Phrases prêtes à l'emploientrée, ancrage, objections
Comment le formuler
Entrée en matière
Merci pour la visite, ce bien m'intéresse. Les données publiques (DVF, DGFiP) indiquent que ce bien s'est vendu 198 000 € en 2021. Mon analyse fait surtout ressortir que la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux. Je préfère vous soumettre une offre construite sur des éléments factuels plutôt que sur une simple impression.
Ancrage du prix
Je vous propose 181 181 €, soit un ajustement de 38 819 € par rapport au prix affiché. Elle s'appuie sur des postes chiffrés : 19 130 € (décote liée à la classe énergétique E), 10 368 € (surcoût énergétique sur la durée), 9 321 € (travaux à prévoir (barèmes ANAH)). Le système de chauffage fossile sera par ailleurs à remplacer.
Formule de clôture
Je reste sincèrement intéressé et prêt à m'engager rapidement si nous trouvons un accord juste au regard de l'état du bien. N'hésitez pas à revenir vers moi.
Si le vendeur résiste
« C'est mon prix, il n'est pas négociable. »
Je l'entends. Mon offre ne sort pas d'un chapeau : la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux, parmi d'autres postes documentés. Ces éléments sont publics et vérifiables, et s'imposeront de la même façon à tout autre acquéreur. La contrainte sur les passoires énergétiques (la location y sera interdite dès 2028 (loi Climat)) est, elle, incontournable.
« J'ai déjà baissé mon prix. »
Le prix a en effet déjà été ajusté d'environ 4 %, ce qui confirme que le marché le situe sous l'affichage initial. Mon offre prolonge simplement cet alignement sur des coûts réels qui resteront à ma charge.
« J'ai déjà un autre acheteur intéressé. »
C'est tout à fait possible, et je le respecte. Mon offre est ferme, argumentée, et je peux avancer rapidement. Une offre solide et documentée sécurise une vente ; je reste disponible si la discussion peut aboutir.
Estimations basées sur vos données d'analyse. Adaptez le ton à votre interlocuteur. Ces phrases sont des points de départ, pas des scripts rigides.
Le prix qui change le verdict
Ce bien passerait en bonne affaire potentielle à partir de
185 000 €
soit 16 % sous le prix affiché.
Votre offre220 000 € (prix affiché)
- Total à l'achat à ce prix
- 253 135 €
- Note et verdict
- 59/100À examiner de près
- Écart à la médiane du secteur
- −5 %
- Rendement brut sur coût réel
- 4,9 %
Simulation à données constantes : seuls le prix et ses dérivés directs changent (notaire 8 %, écart au marché, rendement). Travaux, énergie et risques ne bougent pas, une offre plus basse ne les fait pas disparaître.
Historique de vente · DVF
Dernier achat
198 000 €
juin 2021
Demandé aujourd'hui
220 000 €
+22 000 €+11,1 %soit +2,1 %/an sur 5 ans
Payé
1 800 €/m²
Demandé
2 000 €/m²
Médiane secteur
2 105 €/m²
Source : DVF (DGFiP), rapproché par parcelle cadastrale. Le montant DVF est le total de la mutation (terrain ou dépendances parfois inclus). L'évolution compare le prix demandé au dernier achat, ce n'est pas un indice de marché. À confirmer auprès du notaire.
Marché localNotaires de France · 38 ventes · 24 moisComparaison moyenne
Positionnement plutôt attractifCette annonce2 000 €/m²
Médiane Notaires2 105 €/m²
Fourchette typique du secteur : 1 880 € – 2 420 € €/m² (quartiles Q1–Q3 · 38 ventes)
Bonne base de lecture, mais le comparable reste partiellement élargi.
Certains éléments (grand terrain) sont imparfaitement captés par une comparaison simple au m² habitable.
Calcul : médiane des biens vendus (110–139 m²) dans la commune (base Notaires de France). Repère non ajusté de l'état, du standing et des annexes du bien.
Comparaison au m² habitable : le terrain (540 m²) n'est pas isolé dans le prix au m².
Historique marchéPotentiel de négociation modéré
58jours en ligne· Dans la moyenne
Prix initial observé229 000 €
Prix actuel220 000 €
Baisse cumulée-9 000 € (-3,9 %)
Favoris sur le portail14
Ancienneté selon la date de mise en ligne du portail.
Si vous louez ce bien
≈ 1 034 € /mois charges comprises
Fourchette locale : 902 € à 1 177 € (9,4 €/m², référence maison)
- Rendement brut sur prix affiché
- 5,6 %
- Rendement sur coût réel (prix + notaire + travaux)
- 4,9 %
- À l'offre suggérée (181 181 €, cf. négociation)
- 5,9 %
DPE E : location interdite à partir de janvier 2034 (loi Climat).
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (édition 2024). Loyers d'annonce charges comprises, location vide : le rendement net (charges, taxe foncière, vacance, gestion) sera inférieur.
Valeur après rénovation
Aujourd'hui · DPE E
220 000 €
Après · DPE C
260 652 €
+40 652 € · +18.5%
Notaires de France — Valeur verte des logements vendus en 2024, publiée janv. 2026 (médiane nationale, maisons).
Gain brut avant coût des travaux — médiane nationale (varie selon la région : +17 % en climat froid, ~+5 % dans le Sud). Le gain net après travaux figure dans la carte Projection de rénovation.
Projection investisseurLecture prudente
Coût total du projet
achat + notaire + travaux
Valeur cible après rénovation
scénario haut de marché, comparable à nuancer
Écart indicatif+13 065 € (+5.2%)
Scénario indicatif à lire avec prudence, le comparable retenu reste partiellement élargi. Des éléments comme grand terrain peuvent soutenir une valeur différente de ce scénario. Hors fiscalité, frais de portage, vacance et aléas de commercialisation.
DPE officiel · ADEME
DPE retrouvé avec une confiance élevée : surface, classe énergie et GES concordantes. Au besoin, vous pouvez le confirmer avec le numéro DPE (bouton en bas de la carte).
Annoncé
EOfficiel · ADEME
EN° 2288E1234567X · établi le 12 mai 2023
Indices de fiabilité : surface 110 m² vs 110 m² annoncés (concordante) · classe énergie concordante.
- Consommation
- 291 kWh/m²/an
- Coût énergie officiel
- 1 980 € / an
- Surface officielle
- 110 m²
- Construction
- 1992
- GES
- D
- Chauffage principal
- Gaz
Source : Observatoire DPE (ADEME), données officielles déposées par le diagnostiqueur. Recoupement purement informatif : la note et le coût réel restent calculés sur les éléments de l'annonce.
Risques détectés
- Système de chauffage fossile à remplacer à moyen terme
- Travaux détectés par analyse visuelle IA
Risques de la commune1 à surveiller
- Modéré
Exposition moyenne
Sols argileux (gonflement/retrait) : risque de fissures, fondations et garanties à surveiller.
- Faible
- Faible
- Faible
Source : georisques.gouv.fr· risques à l'échelle de la commune
Aides mobilisables
jusqu'à 7 000 €
à déduire du coût de rénovation estimé
- Pompe à chaleur air/eauMaPrimeRénov'3 000 €
- Coup de pouce ChauffageCEE4 000 €
- Éco-prêt à taux zéroÉco-PTZjusqu'à 50 000 €
- Exonération de taxe foncièreExonération TFvariable
Estimations France Rénov' — barèmes par geste 2026, profil revenus intermédiaires (les montants varient selon votre tranche : très modeste, modeste, intermédiaire). Estimez vos aides selon vos revenus sur le simulateur officiel France Rénov'.
Épinal · 88000
Maison de 1992 à rafraîchir, proche centre, quartier calme
- 110 m²·
- 3 ch.·
- Terrain 540 m²·
- Construit en 1992
Prix affiché
220 000 €
Au m²
2 000 €/m²
Le vrai prix
Affiché à 220 000 € · pour l'acheter, réellement
0 €
+33 135 €au-delà du prix·+15%
220 000 € prix affiché+33 135 € coût caché (notaire + travaux)
Puis, au quotidien~465 € / mois
énergie + taxe foncière, hors créditÀ l'achat
Prix d'achat
220 000 €Frais de notaire
17 600 €Travaux estimésestimé 12 k€ – 19 k€, à confirmer en visite
15 535 €Au quotidien
Énergieestimé (DPE × surface)
4 147 € / anTaxe foncièreestimée · varie selon la commune
1 430 € / an59/100
À surveiller
À examiner de près
Plusieurs postes de travaux ou risques sont à anticiper. Une visite technique et une contre-offre argumentée sont recommandées.
+6Prix sous le marché−6DPE E−6Travaux estimésbase 70
Votre plan d'actionCe que ces chiffres impliquent, concrètement — et par où commencer.
Le prix à viser
181 181 €
Votre offre : −38 819 € (−17.6 %), appuyée sur 3 arguments chiffrés.
Le risque à ne pas ignorer
DPE E
Location bientôt interditeÀ vérifier sur place
Travaux : 12 k€ – 19 k€
L'inconnue qui peut faire bouger le verdict. À confirmer en visite.
Analyse détaillée
Lire comme
Le bon prix ?
Positionnement marché, historique de vente et margeMarché localNotaires de France · 38 ventes · 24 moisComparaison moyenne
Positionnement plutôt attractifCette annonce2 000 €/m²
Médiane Notaires2 105 €/m²
Fourchette typique du secteur : 1 880 € – 2 420 € €/m² (quartiles Q1–Q3 · 38 ventes)
Bonne base de lecture, mais le comparable reste partiellement élargi.
Certains éléments (grand terrain) sont imparfaitement captés par une comparaison simple au m² habitable.
Calcul : médiane des biens vendus (110–139 m²) dans la commune (base Notaires de France). Repère non ajusté de l'état, du standing et des annexes du bien.
Comparaison au m² habitable : le terrain (540 m²) n'est pas isolé dans le prix au m².
Historique marchéPotentiel de négociation modéré
58jours en ligne· Dans la moyenne
Prix initial observé229 000 €
Prix actuel220 000 €
Baisse cumulée-9 000 € (-3,9 %)
Favoris sur le portail14
Ancienneté selon la date de mise en ligne du portail.
Le prix qui change le verdict
Ce bien passerait en bonne affaire potentielle à partir de
185 000 €
soit 16 % sous le prix affiché.
Votre offre220 000 € (prix affiché)
- Total à l'achat à ce prix
- 253 135 €
- Note et verdict
- 59/100À examiner de près
- Écart à la médiane du secteur
- −5 %
- Rendement brut sur coût réel
- 4,9 %
Simulation à données constantes : seuls le prix et ses dérivés directs changent (notaire 8 %, écart au marché, rendement). Travaux, énergie et risques ne bougent pas, une offre plus basse ne les fait pas disparaître.
Historique de vente · DVF
Dernier achat
198 000 €
juin 2021
Demandé aujourd'hui
220 000 €
+22 000 €+11,1 %soit +2,1 %/an sur 5 ans
Payé
1 800 €/m²
Demandé
2 000 €/m²
Médiane secteur
2 105 €/m²
Source : DVF (DGFiP), rapproché par parcelle cadastrale. Le montant DVF est le total de la mutation (terrain ou dépendances parfois inclus). L'évolution compare le prix demandé au dernier achat, ce n'est pas un indice de marché. À confirmer auprès du notaire.
Marge négociable
Ambitieux-38 819 €
Offre suggérée : 181 181 € (17.6 % de réduction)
- Vente entre particuliers : adressez vos arguments directement au propriétaire, avec tact.
Arguments
- Décote DPE E (valeur verte)-19 130 €
Un bien classé E se négocie en moyenne moins cher qu'un bien équivalent classé D. L'étude valeur verte des Notaires de France (transactions 2024, publiée janv. 2026) situe cette décote autour de 8 % de la valeur (médiane nationale, maisons).
Notaires de France · valeur verte transactions 2024 (publiée janv. 2026)
- Énergie : part négociable-10 368 €
Facture énergétique estimée à 4 147 €/an (soit 41 470 € sur 10 ans). Ce surcoût récurrent lié à l'état du bâti justifie de mobiliser ~25 % en négociation, soit ≈ 10 368 €.
Proxy DPE · ADEME / tarifs énergie de référence 2024
- Travaux à prévoir-9 321 €
Les travaux nécessaires (Travaux modérés) sont estimés entre 12 430 € et 18 640 € selon les barèmes ANAH / France Rénov'. Ces coûts sont à la charge de l'acquéreur et doivent se refléter dans le prix.
Barèmes ANAH / France Rénov' (dernière édition publiée)
Phrases prêtes à l'emploientrée, ancrage, objections
Comment le formuler
Entrée en matière
Merci pour la visite, ce bien m'intéresse. Les données publiques (DVF, DGFiP) indiquent que ce bien s'est vendu 198 000 € en 2021. Mon analyse fait surtout ressortir que la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux. Je préfère vous soumettre une offre construite sur des éléments factuels plutôt que sur une simple impression.
Ancrage du prix
Je vous propose 181 181 €, soit un ajustement de 38 819 € par rapport au prix affiché. Elle s'appuie sur des postes chiffrés : 19 130 € (décote liée à la classe énergétique E), 10 368 € (surcoût énergétique sur la durée), 9 321 € (travaux à prévoir (barèmes ANAH)). Le système de chauffage fossile sera par ailleurs à remplacer.
Formule de clôture
Je reste sincèrement intéressé et prêt à m'engager rapidement si nous trouvons un accord juste au regard de l'état du bien. N'hésitez pas à revenir vers moi.
Si le vendeur résiste
« C'est mon prix, il n'est pas négociable. »
Je l'entends. Mon offre ne sort pas d'un chapeau : la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux, parmi d'autres postes documentés. Ces éléments sont publics et vérifiables, et s'imposeront de la même façon à tout autre acquéreur. La contrainte sur les passoires énergétiques (la location y sera interdite dès 2028 (loi Climat)) est, elle, incontournable.
« J'ai déjà baissé mon prix. »
Le prix a en effet déjà été ajusté d'environ 4 %, ce qui confirme que le marché le situe sous l'affichage initial. Mon offre prolonge simplement cet alignement sur des coûts réels qui resteront à ma charge.
« J'ai déjà un autre acheteur intéressé. »
C'est tout à fait possible, et je le respecte. Mon offre est ferme, argumentée, et je peux avancer rapidement. Une offre solide et documentée sécurise une vente ; je reste disponible si la discussion peut aboutir.
Estimations basées sur vos données d'analyse. Adaptez le ton à votre interlocuteur. Ces phrases sont des points de départ, pas des scripts rigides.
Ce qui pèse
Travaux, énergie et risques derrière le prixDécomposition du coût
EURÀ l'achat
Prix d'achat
Prix de l'annonce
220 000 €Frais de notaire
Estimés (ancien, ~8 %)
17 600 €Travaux estimés
Estimation à confirmer en visite
15 535 €Total à l'achat
253 135 €
Au quotidien · récurrent
Énergie
Consommation conventionnelle DPE — estimation théorique
4 147 € / anTaxe foncière
Estimée (benchmark €/m²/an, varie selon la commune)
1 430 € / an
Soit ~465 € / mois (énergie + taxe foncière, hors crédit). Coût présent ; l'énergie future dépendra des tarifs.
Indices visuels détectés
3 signalsÉtat général : à rafraîchir
- Cuisinenotable~3 110 € – 6 210 €
Cuisine équipée mais d'une génération précédente, à rafraîchir pour être au goût du jour (photos 6 et 7).
- Solléger~0 € – 1 550 €
Le parquet présente des signes d'usure et nécessiterait un ponçage et une vitrification (photo 4).
- Menuiseriesléger~0 € – 1 550 €
Double vitrage en place mais menuiseries vieillissantes sur l'arrière du bien (photo 8).
Ce qui va
- Salle de bain récente — Salle de bain refaite récemment (faïence et sanitaires actuels), aucun travaux à prévoir (photo 5).
- Murs et plafonds sains — Murs et plafonds en bon état général, peinture récente dans les pièces de vie (photos 1 à 3).
Analyse photos · Gemini Flash · 9 photos examinées · confiance ≥ 70 % · fourchettes barème ANAH 2024
Risques de la commune1 à surveiller
- Modéré
Exposition moyenne
Sols argileux (gonflement/retrait) : risque de fissures, fondations et garanties à surveiller.
- Faible
- Faible
- Faible
Source : georisques.gouv.fr· risques à l'échelle de la commune
Postes de travaux estimés
Fourchette indicativeÉlevé
Remplacement chauffage fossile
12 k€ – 19 k€
Estimé d'après le profil du bien, à confirmer en visite
Moyen
Cuisine : notable
3 k€ – 6 k€
Repéré à l'analyse photo
Faible
Revêtements de sol : léger
0 k€ – 2 k€
Repéré à l'analyse photo
Faible
Menuiseries / vitrage : léger
0 k€ – 2 k€
Repéré à l'analyse photo
DPE officiel · ADEME
DPE retrouvé avec une confiance élevée : surface, classe énergie et GES concordantes. Au besoin, vous pouvez le confirmer avec le numéro DPE (bouton en bas de la carte).
Annoncé
EOfficiel · ADEME
EN° 2288E1234567X · établi le 12 mai 2023
Indices de fiabilité : surface 110 m² vs 110 m² annoncés (concordante) · classe énergie concordante.
- Consommation
- 291 kWh/m²/an
- Coût énergie officiel
- 1 980 € / an
- Surface officielle
- 110 m²
- Construction
- 1992
- GES
- D
- Chauffage principal
- Gaz
Source : Observatoire DPE (ADEME), données officielles déposées par le diagnostiqueur. Recoupement purement informatif : la note et le coût réel restent calculés sur les éléments de l'annonce.
Risques détectés
- Système de chauffage fossile à remplacer à moyen terme
- Travaux détectés par analyse visuelle IA
Après l'achat
Rendement locatif, valeur verte et aidesSi vous louez ce bien
≈ 1 034 € /mois charges comprises
Fourchette locale : 902 € à 1 177 € (9,4 €/m², référence maison)
- Rendement brut sur prix affiché
- 5,6 %
- Rendement sur coût réel (prix + notaire + travaux)
- 4,9 %
- À l'offre suggérée (181 181 €, cf. négociation)
- 5,9 %
DPE E : location interdite à partir de janvier 2034 (loi Climat).
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (édition 2024). Loyers d'annonce charges comprises, location vide : le rendement net (charges, taxe foncière, vacance, gestion) sera inférieur.
Projection investisseurLecture prudente
Coût total du projet
achat + notaire + travaux
Valeur cible après rénovation
scénario haut de marché, comparable à nuancer
Écart indicatif+13 065 € (+5.2%)
Scénario indicatif à lire avec prudence, le comparable retenu reste partiellement élargi. Des éléments comme grand terrain peuvent soutenir une valeur différente de ce scénario. Hors fiscalité, frais de portage, vacance et aléas de commercialisation.
Valeur après rénovation
Aujourd'hui · DPE E
220 000 €
Après · DPE C
260 652 €
+40 652 € · +18.5%
Notaires de France — Valeur verte des logements vendus en 2024, publiée janv. 2026 (médiane nationale, maisons).
Gain brut avant coût des travaux — médiane nationale (varie selon la région : +17 % en climat froid, ~+5 % dans le Sud). Le gain net après travaux figure dans la carte Projection de rénovation.
Aides mobilisables
jusqu'à 7 000 €
à déduire du coût de rénovation estimé
- Pompe à chaleur air/eauMaPrimeRénov'3 000 €
- Coup de pouce ChauffageCEE4 000 €
- Éco-prêt à taux zéroÉco-PTZjusqu'à 50 000 €
- Exonération de taxe foncièreExonération TFvariable
Estimations France Rénov' — barèmes par geste 2026, profil revenus intermédiaires (les montants varient selon votre tranche : très modeste, modeste, intermédiaire). Estimez vos aides selon vos revenus sur le simulateur officiel France Rénov'.