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Rendement locatif : le brut, le net et le rendement réel
Mis à jour le 2 juillet 2026
La formule du rendement brut tient en une ligne, mais elle raconte rarement la vraie rentabilité d'un bien. Voici comment passer du brut au net, puis au rendement sur coût réel, celui que les annonces ne montrent jamais.
Ouvrir le calculateur de rendement locatif01. La formule du rendement brut
Le rendement locatif brut compare ce que le bien rapporte à ce qu'il coûte à l'achat :
Rendement brut = (loyer mensuel x 12) / prix du bien x 100
Le loyer s'entend hors charges (les charges refacturées au locataire ne sont pas un revenu). Quelques exemples pour se calibrer :
| Bien | Prix | Loyer / mois | Loyer / an | Brut |
|---|---|---|---|---|
| Studio, ville moyenne | 80 000 € | 400 € | 4 800 € | 6,0 % |
| T2, métropole régionale | 150 000 € | 625 € | 7 500 € | 5,0 % |
| T3, grande ville | 220 000 € | 825 € | 9 900 € | 4,5 % |
| Maison, périurbain | 260 000 € | 910 € | 10 920 € | 4,2 % |
Exemples illustratifs : chaque rendement découle strictement de la formule ci-dessus, pas d'un marché en particulier.
02. Du brut au net : ce qui se retranche
Le brut ignore tout ce que le propriétaire paie chaque année. Le rendement net (avant impôt) retire du loyer annuel les cinq postes suivants :
Taxe foncière
À la charge du propriétaire, non récupérable sur le locataire (hors TEOM). Elle représente souvent l'équivalent de 0,5 à 1 mois de loyer par an, davantage dans certaines communes. Le montant exact figure sur l'avis du vendeur : demandez-le avant l'offre.
Charges de copropriété non récupérables
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Le reste (honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros entretien) reste au propriétaire, et ce n'est pas la plus petite part.
Assurance PNO (propriétaire non occupant)
Obligatoire pour les copropriétaires depuis la loi ALUR (2014). Un poste modeste à l'échelle de l'année, mais qui s'ajoute chaque année, que le bien soit loué ou vacant.
Gestion locative
Si vous déléguez, les mandats de gestion se situent couramment entre 6 et 10 % des loyers encaissés selon les grilles tarifaires des administrateurs de biens. Zéro si vous gérez vous-même, mais le temps passé n'est pas gratuit non plus.
Vacance locative
Entre deux locataires, le loyer ne rentre pas. Une hypothèse prudente consiste à provisionner l'équivalent d'un demi-mois à un mois de loyer par an, selon la tension locative de la ville.
L'ordre de grandeur qui en résulte : si l'ensemble de ces postes représente 1,5 à 3 mois de loyer par an, soit 12,5 à 25 % du loyer annuel, un brut de 5 % retombe entre 3,8 et 4,4 % net de charges. Pour creuser le premier poste, lisez le guide taxe foncière : calcul et poids réel.
Reste l'imposition. Elle dépend trop de votre situation pour être chiffrée ici : location nue au micro-foncier ou au régime réel, location meublée en LMNP, avec des assiettes et des abattements très différents. Retenez simplement que le « net-net » (après impôt) se calcule en dernier, régime par régime, idéalement avec un simulateur ou un comptable.
03. Le rendement sur coût réel : la lecture Arpent
Les annonces (et beaucoup de simulateurs) calculent le rendement sur le prix affiché. Or ce n'est pas ce que vous décaissez. Le vrai dénominateur, c'est le coût réel d'acquisition : le prix, plus les frais de notaire (environ 8% dans l'ancien), plus les travaux nécessaires pour louer le bien dans de bonnes conditions.
Reprenons le T2 du tableau : affiché 150 000 €, loué 625 € par mois, avec 15 000 € de travaux de remise en état.
Le calcul de l'annonce
Loyer annuel : 7 500 €
Dénominateur : 150 000 € (prix affiché)
5,0 %
Le calcul sur coût réel
Loyer annuel : 7 500 €
Dénominateur : 150 000 € + 12 000 € (notaire 8 %) + 15 000 € (travaux) = 177 000 €
4,2 %
Même bien, même loyer : 0,8point de rendement d'écart, uniquement parce que le dénominateur est honnête. Sur un bien avec de gros travaux, l'écart se creuse encore. C'est ce rendement-là qui permet de comparer deux biens entre eux, notamment un bien rénové et un bien à rafraîchir.
04. Le mur locatif DPE : un rendement peut être illégal
La loi Climat et Résilience (2021) interdit progressivement la location des logements les plus énergivores : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
Conséquence directe pour l'investisseur : un rendement calculé sur un bien classé F ou G sans intégrer le coût de la rénovation énergétique est une fiction. Soit vous rénovez (et le coût des travaux entre dans le dénominateur du rendement réel), soit le loyer s'arrête à l'échéance. Pour chiffrer ce poste, consultez le guide combien coûte la rénovation d'une passoire thermique. Et à l'achat, ce même DPE se négocie : voir la décote DPE d'une passoire thermique.
05. Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Divisez le loyer annuel hors charges par le prix du bien, puis multipliez par 100. Exemple : un appartement acheté 120 000 € et loué 600 € par mois rapporte 7 200 € par an, soit un rendement brut de 6 % (7 200 / 120 000 x 100).
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le brut ne compare que le loyer au prix. Le net retire les dépenses qui restent au propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative et provision pour vacance. Le net avant impôt est donc toujours inférieur au brut : si ces postes représentent 1,5 à 3 mois de loyer par an, un brut de 4 à 6 % perd entre 0,5 et 1,5 point. La fiscalité (micro-foncier, régime réel, LMNP) se calcule ensuite, selon votre situation.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel : le rendement dépend du marché local, du type de bien et du risque accepté. Un rendement très élevé signale souvent une contrepartie (vacance locative, travaux à venir, DPE dégradé, petite ville en déprise). Le bon réflexe n'est pas de viser un chiffre magique mais de comparer des biens entre eux sur la même base : le rendement calculé sur le coût réel, frais de notaire et travaux inclus.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?
Oui. Les frais de notaire représentent environ 8 % du prix dans l'ancien : c'est de l'argent réellement décaissé pour acquérir le bien. Un rendement calculé sur le seul prix affiché surestime la rentabilité. Le rendement honnête divise le loyer annuel par le coût total : prix + frais de notaire + travaux.
Calculez les deux rendements en quelques secondes
Le calculateur Arpent applique exactement la méthode de ce guide : rendement brut sur le prix affiché et rendement sur coût réel, frais de notaire et travaux inclus. Et quand vous analysez une annonce avec Arpent, le loyer est estimé automatiquement à partir de la Carte des loyers (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) : les deux rendements sont calculés sans que vous ayez rien à saisir.
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