Calculateur de rendement locatif

Le rendement locatif brut divise le loyer annuel hors charges par le prix d'achat : loyer mensuel × 12 ÷ prix × 100. Un appartement affiché 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 7 800 € par an, soit 5,2 % brut.

Cette formule est utile pour trier des annonces, mais elle cache l'essentiel : la vacance entre deux locataires, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, la gestion, les travaux et les impôts. Elle suppose aussi que vous achetez au prix affiché, sans aucun frais. Deux hypothèses rarement vraies.

Le brut compare des annonces entre elles. Le net de charges déduit ce que le propriétaire paie sans pouvoir le refacturer : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, et idéalement assurance propriétaire non occupant, frais de gestion et provision pour vacance. Ce calculateur déduit la taxe foncière et les charges que vous renseignez.

Le net-net, après impôts, dépend de votre situation : micro-foncier avec abattement, régime réel, location meublée avec amortissement, détention en société. Les écarts entre régimes sont trop importants pour qu'un calculateur générique affiche un chiffre honnête. Nous préférons ne pas le calculer plutôt que d'afficher un résultat faux : faites cette dernière étape avec votre régime fiscal réel.

Les annonces et les vendeurs calculent le rendement sur le prix de vente. Or vous décaissez aussi les frais de notaire, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et le budget travaux éventuel. Le capital réellement investi est donc supérieur au prix affiché, et le rendement réellement servi est inférieur à celui de l'annonce.

Ce calculateur applique le barème détaillé de notre calculateur de frais de notaire (droits de mutation au taux majoré, émoluments réglementés, contribution de sécurité immobilière, débours) plutôt qu'un pourcentage forfaitaire, puis ajoute votre budget travaux. C'est la même logique de coût réel qu'Arpent applique quand il analyse une annonce complète.

« Un bon rendement, c'est tant pour cent » : ce genre de règle ignore que le rendement est un prix du risque. Dans les métropoles chères et tendues, les rendements bruts sont faibles parce que les acheteurs paient la rareté, la liquidité à la revente et une vacance quasi nulle. Dans les marchés détendus, les rendements élevés rémunèrent la vacance locative, la rotation des locataires et l'incertitude sur le prix de revente.

La mécanique est purement arithmétique : un loyer de 650 € par mois donne 7,8 % brut sur un bien à 100 000 € et 3,9 % sur un bien à 200 000 €. Le chiffre élevé n'est pas une performance du bien, c'est le reflet d'un prix d'achat bas. Et ce prix bas a généralement une raison.

Le bon réflexe : comparer des biens équivalents dans le même secteur, raisonner en net de charges et en coût réel, et ne pas négliger la taxe foncière, qui ampute parfois l'équivalent d'un mois de loyer ou plus selon la commune.

La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements énergivores : DPE G interdits depuis janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Un bien classé F acheté aujourd'hui pour du locatif devra être rénové avant 2028 pour rester louable. Les loyers des F et G sont par ailleurs gelés depuis 2022 : impossible de les augmenter, y compris entre deux locataires.

Pour un investissement locatif, le budget de rénovation énergétique n'est donc pas une option de confort : c'est une condition d'exploitation. Intégrez-le dans le champ travaux du calculateur pour voir ce que le rendement sur coût réel devient une fois le bien réellement louable.