Guide
L'offre d'achat : le document qui vous engage (ou vous protège)
Mis à jour le 4 juillet 2026
Une offre d'achat n'est pas un simple e-mail : c'est un acte qui peut vous lier. Voici comment la faire au bon montant, avec les bonnes clauses, un modèle prêt à remplir, et les pièges à éviter avant d'engager quoi que ce soit.
Chiffrer une offre défendable sur une annonce01. Ce qu'est une offre d'achat
C'est une proposition d'acheter un bien à un prix donné, adressée au vendeur (ou à son agent). Faite oralement, elle n'a guère de portée. Faite par écrit, elle fixe une trace et des conditions, et elle est prise au sérieux.
Le point clé : dès que le vendeur l'accepte par écrit, l'accord sur le bien et le prix est juridiquement formé (article 1583 du Code civil). Vous restez protégé ensuite, par le délai de rétractation de 10 jours qui suit le compromis et par vos conditions suspensives. Mais l'offre n'est pas un ballon d'essai : avant de l'envoyer, on la mesure.
02. Combien proposer ?
Il n'existe pas de « moins 10 % » automatique. Un rabais arbitraire braque le vendeur ; une offre argumentée, elle, se discute. Le bon montant se défend avec des éléments objectifs :
- · l'écart au prix du marché (le prix au m² face à la médiane du secteur) ;
- · les travaux à prévoir, chiffrés poste par poste ;
- · un DPE dégradé (la décote d'une passoire énergétique) ;
- · les risques ou nuisances qui pèsent sur le bien.
C'est exactement ce qu'une analyse Arpent chiffre : une offre à viser défendable, avec les leviers qui la justifient, prête à recopier dans votre courrier. Pour la méthode complète, lisez le guide négocier le prix d'un bien immobilier.
03. Ce que l'offre doit contenir
Vos coordonnées
Nom, prénom, téléphone, e-mail. C'est vous qui vous engagez, le vendeur doit pouvoir vous répondre.
La désignation du bien
Adresse, type (maison ou appartement), surface, et la référence de l'annonce. On doit savoir sans ambiguïté de quel bien il s'agit.
Le prix proposé
En chiffres et en toutes lettres, et précisez « hors frais de notaire » pour éviter tout malentendu sur le montant réellement décaissé.
La durée de validité
Une offre sans échéance traîne et laisse le vendeur faire monter les enchères. Fixez un délai court (5 à 10 jours).
Les conditions suspensives
La plus importante : l'obtention de votre prêt (montant, taux maximum, durée). Sans elle, un refus de banque peut vous coûter cher.
L'engagement de calendrier
L'intention de signer un compromis sous un délai donné, et la mention qu'aucun versement n'aura lieu avant cette signature.
04. Le modèle d'offre d'achat (prêt à remplir)
Un modèle neutre et sûr : condition suspensive de prêt incluse, durée de validité, et surtout aucun versement demandé. Remplacez les champs entre crochets, relisez, et adressez-le au vendeur ou à l'agence.
Objet : Offre d'achat pour le bien situé [adresse du bien] Madame, Monsieur, À la suite de la visite du [date de visite] du bien désigné ci-dessous, je vous présente une offre d'achat aux conditions suivantes. Bien concerné : [maison / appartement], d'une surface de [surface] m², situé [adresse complète], correspondant à l'annonce [référence de l'annonce]. Prix proposé : [montant en chiffres] € ([montant en toutes lettres] euros), hors frais de notaire. Cette offre est valable jusqu'au [date, par exemple 7 jours après l'envoi]. Passé ce délai, elle sera considérée comme caduque. Elle est faite sous les conditions suspensives suivantes : - obtention d'un prêt immobilier d'un montant de [montant] €, au taux maximum de [taux] % (hors assurance) sur une durée de [durée] ans ; - [le cas échéant : absence de servitude ou de projet d'urbanisme affectant le bien]. En cas d'acceptation, je m'engage à signer un compromis de vente devant notaire dans un délai de [par exemple 15 jours]. Aucun versement ne sera effectué avant cette signature. Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Nom et prénom] [Téléphone et e-mail] Fait à [ville], le [date].
Modèle indicatif, à adapter à votre situation. Pour un achat qui vous engage, faites relire vos conditions par un notaire, dont le conseil est gratuit à ce stade.
05. Les pièges à éviter
Ne versez aucun argent à ce stade
Le dépôt de garantie se règle au compromis et il est séquestré chez le notaire ou l'agent. Toute demande d'acompte au moment de l'offre est un signal d'alerte, jamais une pratique normale.
Une offre au prix engage davantage
Proposer le prix demandé place le vendeur en position délicate pour refuser (l'agent peut réclamer sa commission). Il n'y est pas toujours contraint juridiquement, surtout entre particuliers, mais n'offrez le prix que si vous voulez vraiment le bien.
Toujours la condition suspensive de prêt
C'est votre filet de sécurité : si la banque refuse le financement décrit dans l'offre, vous récupérez votre engagement sans pénalité. Ne signez jamais une offre qui l'omet.
N'offrez que sur un bien que vous tenez
Une offre acceptée forme l'accord. Ce n'est pas un ballon d'essai : ne la faites que sur un bien et à un prix que vous assumez de tenir.
06. Après l'offre acceptée
L'acceptation ouvre la phase officielle. Vous signez un compromis de vente (chez le notaire ou l'agent), qui déclenche votre délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation) : pendant ces 10 jours, vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité. Les conditions suspensives (l'obtention du prêt, comptez 45 à 60 jours) courent ensuite, puis l'acte définitif est signé, en général sous trois mois.
Pour la suite, voyez les guides compromis de vente et condition suspensive de prêt.
07. Questions fréquentes
Une offre d'achat engage-t-elle l'acheteur ?
Oui, dès que le vendeur l'accepte par écrit, l'accord sur le bien et le prix est formé (article 1583 du Code civil). Vous restez toutefois protégé ensuite : la signature du compromis ouvre un délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur, et les conditions suspensives (obtention de prêt notamment) vous dégagent sans frais si elles ne se réalisent pas. Avant acceptation, en revanche, vous pouvez retirer votre offre.
Peut-on retirer une offre d'achat ?
Tant que le vendeur ne l'a pas acceptée, oui, librement. Une fois l'offre acceptée, l'accord est juridiquement formé : vous ne pouvez plus vous rétracter à votre guise, mais vous conservez le délai légal de rétractation de 10 jours qui court à partir de la signature du compromis, ainsi que la protection des conditions suspensives.
Faut-il verser un acompte avec l'offre d'achat ?
Non. Aucun versement ne doit intervenir au stade de l'offre. Le dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix) se règle à la signature du compromis, et il est séquestré chez le notaire ou l'agent, jamais versé directement au vendeur. Une demande d'argent au moment de l'offre est un signal d'alerte.
De combien peut-on proposer en dessous du prix affiché ?
Il n'existe pas de pourcentage automatique. Le bon montant se défend avec des arguments objectifs : écart au prix du marché (prix au m² face à la médiane du secteur), travaux à prévoir, DPE dégradé, risques ou nuisances. Une offre argumentée passe bien mieux qu'un rabais arbitraire. C'est précisément ce qu'une analyse Arpent chiffre : une offre à viser défendable, avec les leviers qui la justifient.
L'offre d'achat doit-elle être écrite ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé. L'écrit fixe une trace, un prix, une durée de validité et vos conditions suspensives. Il est aussi plus sérieux aux yeux du vendeur. Retenez qu'une offre écrite, une fois acceptée, engage plus nettement que quelques mots échangés en visite.
Fixez le montant avant de rédiger
Collez le lien d'une annonce : Arpent calcule le coût réel, situe le prix face au marché et vous donne une offre à viser défendable, avec les arguments qui la tiennent. De quoi remplir le champ « prix proposé » du modèle en connaissance de cause.