Outil
Calculateur de capacité d'emprunt
Combien pouvez-vous emprunter, et pour quel budget immobilier ? Entrez vos revenus, votre apport, la durée et le taux : on applique la règle des 35 % et on en déduit le prix de bien atteignable, frais de notaire compris.
Taux indicatif à personnaliser : demandez le vôtre à la banque ou à un courtier. L'assurance emprunteur est comprise dans le plafond de 35 %.
Capacité d'emprunt
215 012 €
Le capital que la banque peut vous prêter.
Budget total
235 012 €
Emprunt + apport : ce que vous pouvez engager.
Prix de bien visé
218 479 €
Frais de notaire déduits du budget.
Détail du calcul
Mensualité maximale
35 % de vos revenus, assurance comprise
1 225 €
Capacité d'emprunt
Capital empruntable sur 20 ans au taux de 3,3 %
215 012 €
Apport personnel
Ajouté au capital emprunté
20 000 €
Frais de notaire estimés
Barème détaillé (DMTO majoré 5,81 %), achat dans l'ancien
16 533 €
Estimation indicative fondée sur le plafond d'endettement de 35 % (HCSF). La banque étudie aussi le reste à vivre, la stabilité de vos revenus et votre apport. Ce n'est pas un accord de prêt.
Le budget n'est que le début
Une fois votre budget connu, collez le lien d'une annonce dans votre fourchette : Arpent calcule le coût réel complet (notaire, travaux, énergie), situe le prix face au marché et estime une marge de négociation.
01 · La règle
Le taux d'endettement de 35 %
La capacité d'emprunt part d'une contrainte simple : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets (recommandation du HCSF depuis 2022). Avec 3 500 € de revenus, la mensualité plafond est de 1 225 € ; si vous remboursez déjà 300 € de crédit auto, il ne reste que 925 € pour le prêt immobilier.
Ce n'est pas une loi absolue : les banques peuvent déroger sur une part de leurs dossiers. Mais c'est le point de départ de presque tous les accords, et le meilleur repère pour cadrer votre recherche avant de tomber amoureux d'un bien hors budget.
02 · De la mensualité au capital
Pourquoi le taux et la durée changent tout
Une même mensualité ne finance pas le même capital selon le taux et la durée. Allonger la durée augmente la somme empruntable (la mensualité rembourse sur plus longtemps), mais gonfle le coût total des intérêts. Un taux plus élevé fait l'inverse : à mensualité constante, vous empruntez moins.
C'est l'arbitrage central du crédit : la durée maximale recommandée est de 25 ans. Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 augmente votre budget, au prix d'années d'intérêts supplémentaires. Le calculateur vous laisse tester les deux.
03 · Apport et frais de notaire
Budget emprunté n'est pas prix du bien
Votre budget total, c'est le capital emprunté plus votre apport. Mais ce budget ne va pas entièrement dans le prix du bien : il doit aussi couvrir les frais de notaire, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Le calculateur les déduit pour afficher le prix de bien réellement atteignable, avec le même barème détaillé que notre calculateur dédié.
C'est pour cela que les banques attendent souvent un apport couvrant au moins ces frais : un prêt qui financerait le prix ET les frais (financement à 110 %) reste possible, mais plus rare et plus cher.
04 · Le reste à vivre
Ce que la banque regarde au-delà du ratio
Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. La banque évalue aussi le reste à vivre (ce qui reste une fois la mensualité payée), la stabilité de vos revenus (CDI, ancienneté), le saut de charge par rapport à votre loyer actuel, et la tenue de vos comptes. Deux dossiers au même taux d'endettement peuvent donc être traités différemment.
Ce calculateur donne un ordre de grandeur fiable pour cadrer votre recherche. Ce n'est pas un accord de prêt : seule la banque, ou un courtier, valide le financement au vu de votre dossier complet.
FAQ
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec mes revenus ?
Tout part de votre mensualité maximale : les banques limitent le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Avec 3 500 € de revenus et aucun crédit en cours, la mensualité plafond est d'environ 1 225 €. Le capital empruntable dépend ensuite du taux et de la durée : à 3,3 % sur 20 ans, cette mensualité finance de l'ordre de 215 000 €, davantage sur 25 ans, moins sur 15 ans. Le calculateur ci-dessus fait le calcul avec vos chiffres.
C'est quoi la règle des 35 % ?
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande que les mensualités de crédit (assurance emprunteur incluse) ne dépassent pas 35 % des revenus nets du foyer. C'était 33 % auparavant. Les banques disposent d'une marge de dérogation pour une part de leurs dossiers, notamment pour les primo-accédants, mais 35 % reste la référence à laquelle se cale la plupart des accords.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers : allonger la durée du prêt (on emprunte plus, mais on paie plus d'intérêts au total), solder ou réduire les crédits en cours qui pèsent sur les 35 %, augmenter l'apport, négocier un meilleur taux (un courtier peut aider), ou emprunter à deux pour additionner les revenus. Un reste à vivre confortable et des revenus stables rassurent aussi la banque au-delà du simple ratio.
Faut-il un apport pour emprunter ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est devenu quasi attendu. Les banques demandent le plus souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien. Un apport plus important réduit le montant emprunté, donc les mensualités, et améliore les conditions de taux. Sans apport, le financement reste possible mais plus rare et plus cher.