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Acheter un DPE E, F ou G : bonne ou mauvaise affaire ?
Mis à jour le 4 juillet 2026
Une passoire thermique fait fuir la plupart des acheteurs. C'est précisément ce qui peut en faire une opportunité, à une condition : que la décote dépasse le coût de la rénovation. Voici le calcul qui tranche.
Analyser une annonce mal classée01. Pourquoi une passoire peut être une opportunité
Un DPE E, F ou G effraie : travaux, factures, interdiction de louer à terme. Résultat, ces biens se vendent moins vite, avec moins de concurrence et un prix plus négociable. Pour un acheteur qui sait chiffrer la rénovation, c'est un terrain où la bonne affaire existe encore, là où les biens déjà rénovés se paient au prix fort.
02. La décote réelle
L'étude valeur verte des Notaires de France mesure ce qu'une étiquette dégradée retire au prix. Pour une maison, la décote médiane par rapport à un bien équivalent classé D est de l'ordre de 8 % pour un E, 16 % pour un F et 25 % pour un G. Ce sont des ordres de grandeur nationaux : le détail, le calendrier et la méthode de négociation sont dans le guide décote DPE d'une passoire thermique.
03. Le mur locatif de la loi Climat
Pour un investisseur, le DPE n'est pas qu'une question de confort. La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores (les G depuis le 1er janvier 2025, les F en 2028 et les E en 2034). Acheter une passoire pour louer, c'est donc s'engager à la rénover avant l'échéance, sous peine de voir le loyer s'arrêter. Ce coût de mise en conformité entre pleinement dans le calcul de rentabilité.
04. Le calcul qui tranche
Tout se résume à une comparaison : la décote obtenue à l'achat face au coût des travaux net d'aides pour remonter la classe.
- · si la décote dépasse le coût net des travaux, vous achetez le bien moins cher que ce que coûte sa remise à niveau : vous êtes gagnant, et vous le revalorisez ;
- · si les travaux nets coûtent plus que la décote, l'étiquette basse n'est pas une aubaine, c'est un piège ;
- · ajoutez au bilan la facture d'énergie divisée après travaux et le confort retrouvé, qui ne sont pas dans le prix.
Pour chiffrer les deux côtés de la balance, voyez le coût de rénovation d'une passoire et les aides 2026.
05. Comment Arpent le chiffre
Sur une annonce mal classée, Arpent retrouve le DPE officiel, estime les travaux de rénovation à partir des photos, chiffre la décote défendable et l'intègre au coût réel et à la marge de négociation. Vous voyez d'un coup d'œil si la passoire est une vraie affaire ou un gouffre, avant même de visiter.
06. Questions fréquentes
Est-ce une bonne idée d'acheter un logement classé E, F ou G ?
Cela peut l'être, à une condition : que la décote obtenue à l'achat dépasse le coût des travaux nets d'aides pour remonter la classe. Une passoire fait fuir beaucoup d'acheteurs, donc la concurrence est plus faible et le prix plus négociable. Si vous financez la rénovation avec l'économie réalisée sur le prix, vous récupérez un bien revalorisé, plus confortable et moins cher à chauffer. Si la décote ne couvre pas les travaux, l'affaire est mauvaise.
Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?
Le calendrier de la loi Climat interdit progressivement la location des plus énergivores (les G depuis le 1er janvier 2025, les F en 2028 et les E en 2034). Pour un investisseur, un DPE dégradé impose donc soit de rénover avant l'échéance, soit d'accepter que le loyer s'arrête. Ce coût de mise en conformité fait partie du calcul.
De combien se négocie une passoire thermique ?
L'étude valeur verte des Notaires de France chiffre la décote médiane, pour une maison, autour de 8 % pour un E, 16 % pour un F et 25 % pour un G, par rapport à un bien équivalent classé D. C'est un ordre de grandeur : la décote réelle dépend du marché local et de l'ampleur des travaux, et se défend en négociation avec ces éléments chiffrés.
Les aides suffisent-elles à financer la rénovation ?
Elles y contribuent fortement mais rarement en totalité. MaPrimeRénov', les primes CEE et l'éco-PTZ couvrent une part de l'isolation, du chauffage et de la ventilation, sous conditions. Ce qui compte pour votre calcul, c'est le coût NET d'aides des travaux : c'est lui que vous comparez à la décote obtenue à l'achat.
Passoire ou pépite ? Le chiffre tranche
Collez le lien d'une annonce classée E, F ou G : Arpent estime les travaux, la décote et le coût réel, pour savoir si la mauvaise étiquette cache une bonne affaire.